Folha de pagamento inflada, inadimplência, desgoverno de materiais, gastos altos com gás, água, luz. As dificuldades de caixa enfrentadas por síndicos e administradores de condomínios têm, quase sempre, causas comuns. O que muda, e pode fazer a diferença, é o tamanho do rombo nas contas e a forma de lidar com o problema. E, cada vez mais, a boa gestão parece ser a solução tanto para sanear contas que simplesmente não fecham, como para adotar práticas mais sustentáveis que ajudem a manter a vida financeira do condomínio em dia.
Um bom exemplo são as mudanças implementadas no condomínio Augusto César Cantinho, em Botafogo. Há sete anos, o prédio tinha uma dívida de R$ 42 mil e funcionários, como seguranças e piscineiros, que trabalhavam sem registro e podiam gerar ações trabalhistas a qualquer momento. A solução veio da então nova síndica, que implementou no condomínio práticas de gestão comuns em empresas.
SEGREDO NÃO ESTÁ NO AUMENTO DA TAXA
Demiti todos os funcionários sem registro, fazendo acordo com todos. Só nisso, evitamos um gasto de uns R$ 200 mil. Para resolver os problemas de caixa, também revi os contratos de manutenção, que geraram uma economia anual de cerca de R$ 40 mil, e fui buscar uma forma de arrecadar mais — conta Henriette Krutman, a síndica que levou sua experiência de gestora para o prédio e se mantém até hoje no cargo.
E o segredo para arrecadar mais não é o aumento da taxa condominial, mas o fim da inadimplência que, garante ela, é sim uma meta possível. Para realizar o milagre, Henriette bateu de porta em porta, para ter conversas francas e diretas com os inadimplentes. Em alguns casos, chegou até a ajudar a família a organizar suas contas e, assim, poder voltar a pagar o condomínio.
Quando assumi o condomínio, a situação financeira era catastrófica, com inadimplência altíssima: 12 dos 98 apartamentos estavam sem pagar. Dois deles há mais de um ano. Então, fui ver o que estava acontecendo. E numa das famílias percebi que eles realmente não tinham condições de pagar o condomínio aqui. Então, eles acabaram saindo do prédio — lembra Henriette, que conseguiu fazer com que todos voltassem a pagar a taxa mensal sem precisar entrar com ação judicial.
Já Regina Lúcia Laginestra, ao assumir a administração do condomínio Solar da Barra, em 2010, foi mais radical. Com muitos apartamentos inadimplentes, ela convocou uma assembleia e comunicou: “a partir do terceiro mês sem pagamento, o condomínio vai entrar na Justiça”. Deu certo.
As pessoas deixam de pagar porque acham que não vai acontecer nada. Quando percebem que aquilo pode gerar um problema, pensam duas vezes — diz Regina Lúcia, que conseguiu tirar o condomínio do vermelho quando um inadimplente resolveu pagar anos de dívidas atrasadas: — A Justiça decretou que o imóvel iria a leilão. Para não perder o apartamento, ele quitou tudo.
Com dinheiro em caixa, fica mais fácil investir em manutenção e adoção de novas práticas, inclusive as que podem ajudar a reduzir gastos. Henriette apostou na troca do sistema de aquecimento de água — de caldeiras a gás para a energia solar. Uma conta que, nos meses de inverno, caiu dos R$ 15 mil mensais (das antigas despesas com gás) para R$ 4 mil. Já Regina apostou na instalação de lâmpadas led, que geraram uma redução de 30% no consumo.
ADMINISTRAÇÃO TRANSPARENTE FAZ COM QUE CONDÔMINOS SE ENVOLVAM NO DIA A DIA DO PRÉDIO
A lista de melhorias inclui ainda ações que acabam por gerar maior interação entre funcionários e moradores e um envolvimento maior de todos no dia a dia do prédio. No condomínio de Botafogo, os funcionários fizeram uma série de cursos, inclusive para saber como lidar com moradores idosos, que ali merecem atenção especial dos funcionários.
Hoje, o condomínio tem uma cadeira de rodas disponível na portaria — que já foi usada por jovens acidentados — e até maca para massagem em um espaço de bem-estar criado numa das áreas comuns. Equipamentos foram doados por moradores. E, no bicicletário, um toque de ordem abriu espaço para mais bicicletas.
Moro aqui desde criança. Quando você vê uma administração transparente, responsável, acaba se envolvendo mais — diz Carol Arrais, arquiteta que mora no prédio de Botafogo e costuma ajudar, voluntariamente, na organização dos espaços comuns do condomínio e em questões como a autovistoria.
Já na Barra, o bom relacionamento entre moradores e administração levou um dos condôminos a criar uma horta comunitária onde são cultivados temperos e tomate. Tudo liberado, inclusive, para quem quiser levar para casa.
Os dois condomínios investem ainda no cuidado com o lixo, fazendo reciclagem. Na Barra, o material reciclado é vendido, e a renda arrecadada, de R$ 400 mensais, é partilhada entre os funcionários que cuidam da limpeza. Agora, tanto Henriette Krutman como Regina Lúcia já estudam uma nova medida: a adoção da compostagem, técnica que transforma o lixo orgânico em adubo que tanto pode ser vendido como usado nos jardins e plantas dos condomínios.
Mais uma boa ideia de gestoras sempre preocupadas em inovar para economizar.
Fonte: oglobo
