A gestão condominial exige muito cuidado, preparo, disciplina e responsabilidade do Síndico, que é a pessoa responsável por todos os problemas, medidas e soluções para o Condomínio. A responsabilidade civil e criminal do Síndico é uma das mais importantes atribuições do gestor. Você pode conferir o que diz a lei sobre as responsabilidades do síndico no artigo 1348 do novo Código Civil. Uma administração transparente é o primordial para uma gestão de sucesso.
Comunicação insuficiente, falta de informações e a falta de quórum em assembleias são alguns dos motivos que geram insatisfação entre os condôminos. É função do gestor conquistar a empatia dos condôminos, para que eles também possam participar ativamente da gestão.
Conheça algumas das principais falhas que podem comprometer a gestão condominial. Saiba como evitá-las.
1 – Convenção de Condomínio
Cada Condomínio é único, possuindo suas próprias características e realidades diferentes. Mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e por isso convenção de condomínio existe.
A lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, determina que os proprietários ou usuários de imóveis devem elaborar a convenção do condomínio e aprová-la em assembleia, bem como o regimento interno. Portanto, é direito e dever de todos os moradores conhecerem as regras de uso do imóvel, as proibições e as recomendações para utilização dos espaços comuns.
2 – Comunicação eficiente
A comunicação interna acessível é essencial para um melhor atendimento, convivência entre o Síndico e os funcionários, assim como com os moradores. Todas as partes do Condomínio devem estar entre as prioridades do Síndico. Deve-se tomar bastante cuidado com informações incompletas, erros de digitação de textos e falta de revisão.
Há inúmeras formas de conseguir falar com os funcionários e moradores de modo eficiente e interessante. Utilize aplicativo de mensagens, quadro de avisos, comunicados nos elevadores, cartas, circulares e livro de reclamações.
3 – Cuidados com as finanças
A função de Síndico inclui uma série de responsabilidades, que devem ser cumpridas com muito cuidado, uma delas é o acompanhamento dos gastos para que as finanças se mantenham em ordem, pois precisam ser vistas com critério e muita organização. Faça um bom planejamento de recursos, gaste menos do que a receita líquida, mantenha um bom fundo de reserva, fuja dos empréstimos e disponibilize dados sobre todos os recebimentos e débitos.
Como os recursos pertencem a todas as pessoas que moram e contribuem com o Condomínio, ao gestor cabe a responsabilidade de mediar todas as negociações referentes a custos e gastos, acompanhando pagamentos e garantindo uma boa operacionalidade no seu recebimento, bem como das parcelas.
4 – Investimento em tecnologias
A tecnologia é a forte aliada das questões relacionadas a segurança, qualidade de vida e principalmente na redução de gastos. Atualmente, é fundamental adotar o uso de lâmpadas de LED, sensores de presença, sistema de geração de energia alternativa, painéis solares, além dos sistemas de captação e reuso de água, pois requerem um investimento financeiro razoável e uma excelente economia a longo prazo.
5 – Manutenção periódica
A manutenção periódica deve fazer parte da rotina condominial. contribuindo para o bom andamento da vida dos moradores e para a saúde do caixa. O Síndico deve ficar atento às questões legais, manter sempre uma agenda de itens que devem passar por manutenção, tais como: inspeção predial, elevadores, piscina, extintores e mangueiras de incêndio, para-raios, playground e fiação elétrica. que devem ser verificados rotineiramente por mão-de-obra qualificada, garantindo a segurança dos moradores, visitantes e evitando gastos maiores no futuro.
6 – Inadimplentes
O Síndico deve acompanhar as finanças do Condomínio e a inadimplência, que são um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e gestores condominiais. Mesmo com uma equipe qualificada, experiência em gestão, e organização financeira, fatores como a instabilidade econômica reforçam os obstáculos em lidar com este problema.
Deve fazer uma cobrança eficaz aos devedores, sempre preservando o nome dos inadimplentes. A lei determina que ninguém pode ser colocado em situação vexatória ao receber a cobrança de uma dívida. O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor diz que, na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não poderá ser exposto a ridículo, nem submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Evite processos e ainda mais problemas com a gestão do condomínio residencial.
7 – Execução de obras
Para obras em Condomínios serem realizadas é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil. É essencial que o Síndico compreenda bem a legislação e faça todo o processo, de acordo com as regras para que as obras em Condomínio sejam seguras. Além de evitar que o Condomínio não passe por problemas judiciais no futuro, garante que você não terá dores de cabeça, caso um morador venha questioná-lo.
Em relação às obras, primeiramente o Síndico deve identificar se a obra no Condomínio é considerada necessária, útil ou voluptuária. É com base no artigo 1.341 do Código Civil que é determinada a quantidade de quórum necessária a reunião de assembleia, para que se tenha a aprovação de obras no Condomínio. Apenas casos emergenciais podem ser feitos sem aprovação prévia.
Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas, através de contratos (escritos ou verbais) para o qual o mesmo foi contratado.
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