No último dia 14 começou a oferta pública inicial de cotas de um fundo imobiliário que pretende comprar 100% de um imponente e famoso edifício carioca: a Galeria SulAmérica, antiga sede da seguradora homônima que foi completamente renovada após um retrofit – reforma que visa a modernizar imóveis antigos preservando sua arquitetura e sua história. Já com pouco mais de 30% de locação, o edifício ocupa um quarteirão inteiro no que pode ser considerado o coração do Centro do Rio.
Atualmente pertencente à incorporadora Tishman Speyer, o Edifício Galeria SulAmérica se localiza no quarteirão formado pelas ruas da Quitanda, do Rosário, do Carmo e do Ouvidor, uma das áreas mais movimentadas do centro carioca. “Tem uma laje grande, de aproximadamente 3.000 metros quadrados, algo pouco comum na região”, observa Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer.
A ideia do retrofit, iniciado no fim de 2009 e finalizado em meados do ano passado, foi transformar o edifício inaugurado em 1949 em um “triple A” com lajes sem divisórias, capazes de, cada uma, abrigar uma empresa inteira. “Como as lajes no Centro do Rio geralmente são pequenas, há empresas que alugam vários andares e até prédios diferentes. Alugar um único andar é bom para consolidar as operações das empresas e torná-las mais eficientes, quando se somam os custos de ocupação e manutenção”, diz Cherman.
Com 25.000 metros quadrados distribuídos em dez andares, a Galeria SulAmérica já tem espaços locados para a fornecedora de soluções para escritórios Regus; para a empresa especializada em shopping centers Saphyr; para a operadora de serviços portuários, marítimos e logísticos Wilson Sons; para a construtora PDG; e para a companhia de construção naval para o mercado de óleo e gás Keppel Fels.
No primeiro andar, onde se concentram as lojas, já marcam presença a Le Lis Blanc, a Ellus, a rede de roupas infantis EPK e a rede de restaurantes japoneses Manekineko. “O edifício está se tornando uma alternativa para multinacionais da área de petróleo e gás e logística. Há também escritórios de advocacia de olho, pois o empreendimento fica próximo ao Forum”, conta Cherman.
A intenção do fundo de investimento imobiliário BM Galeria, formado para comprar 100% do empreendimento da Tishman Speyer, é justamente pulverizar a locação por diversos inquilinos, e não alugar o edifício para uma única empresa. O preço médio do metro quadrado no edifício está em 120 reais, um pouco abaixo da média do Centro do Rio, fechou o primeiro trimestre do ano em 137 reais. Os preços no edifício, porém, variam de 115 a 130 reais o metro quadrado.
“Ao somar o aluguel com o custo de operação, o valor fica muito atrativo para os possíveis locatários. Isso em comparação a outros prédios antigos que, apesar do aluguel até mais baixo, têm custo de operação mais elevado”, diz o presidente da Tishman Speyer.
A localização da Galeria SulAmérica pode ser considerada estratégica. Localizado no centro financeiro do Rio, o empreendimento fica próximo às principais avenidas do Centro – a Presidente Vargas e a Rio Branco – além de ser equidistante das estações Carioca e Uruguaiana do metrô. Fica também a 500 metros da estação das barcas, que liga o Rio à cidade de Niterói, e a 1 km do aeroporto Santos Dumont.
A taxa de vacância no Centro do Rio subiu do ano passado para cá, ao passo que o preço do aluguel teve uma queda. A taxa de unidades vagas no primeiro trimestre deste ano foi de 12%, contra uma taxa de 8,3% no segundo semestre do ano passado. Já o preço médio do aluguel caiu de 143,50 reais para 137 reais, nos mesmos períodos. Esse ajuste se deve justamente à maior oferta de edifícios corporativos, basicamente concentrada em quatro empreendimentos: a própria Galeria SulAmérica, o Rio Office Tower (Av. Presidente Vargas), o Marques dos Reis (Candelária) e o Porto Brasilis (Zona Portuária), todos com mais de 50% da área disponível para locação, segundo levantamento da consultoria Colliers.
O retrofit
Realizadas do final de 2009 a meados de 2011, as obras do retrofit da Galeria SulAmérica tinham como objetivo renovar o edifício para transformá-lo num triple A com preservação da fachada, segundo exigência da Prefeitura. A princípio, a SulAmérica desejava permanecer no prédio enquanto o retrofit fosse realizado, mas, de acordo com o Daniel Cherman, a Tishman concluiu que a obra seria inviável desta forma. “A SulAmérica concluiu que realmente não dava e decidiu vender-nos o prédio e se mudar”, conta o presidente da Tishman.
Inaugurada em 1949, a Galeria SulAmérica foi projetada pelos arquitetos Joseph Gire, que desenhou o Hotel Copacabana Palace, e Robert Prentice, um dos envolvidos no projeto da Estação Central do Brasil. Com a arquitetura e aspectos históricos preservados – como o relógio que adorna a fachada e as obras de arte do escultor Leão Veloso – o edifício ganhou três novos elevadores inteligentes, renovação nos sistemas de ar condicionado e combate à incêndio, geradores de emergência e mais eficiência no consumo de energia elétrica.
“Não é possível classificar um retrofit como Green Building. Mas quando existem condições de sustentabilidade, como é o caso da Galeria SulAmérica, é possível conseguir uma classificação equivalente, de existing building”, explica Cherman.
Para obter as grandes lajes foram suprimidos os prismas de ventilação e as alvenarias, originando pavimentos de vão livre, que já tinham piso elevado. Ao todo, agora são sete elevadores sociais, um elevador de carga e três escadas. Duas das escadas já existentes foram preservadas e restauradas, dado o valor arquitetônico. A porta do cofre que havia no subsolo foi retirada e hoje adorna o saguão. “Ficou como se fosse uma escultura, para valorizar a parte histórica”, diz Cherman. A parceira da Tishman na obra foi a Lafem Engenharia.
O fundo BM Edifício Galeria será administrado pela Brazilian Mortgages e está lançando 381.205.500 reais em cotas, com a finalidade de adquirir o empreendimento e quitar as despesas com a transação, como Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro, marketing e publicidade e outras taxas. O investimento inicial de cada cotista é de, no mínimo, 10.000 reais, o suficiente para a aquisição de 100 cotas. Após o período de oferta pública – cujo prazo máximo é 11 de dezembro – essas cotas serão negociadas em Bolsa como se fossem ações.
A taxa de administração do fundo será equivalente a 0,2% sobre o valor total de captação. Haverá ainda, sobre o mesmo montante, uma taxa de gestão, também equivalente a 0,2%. Durante 12 meses a partir da lavratura da escritura do imóvel, a Tishman Speyer vai garantir o pagamento de uma renda mínima de 9% líquidos aos cotistas do fundo, que será suspensa após este período. Isso dá ao fundo tempo suficiente para firmar os demais contratos de aluguel que, futuramente, gerarão a renda mensal dos cotistas. Segundo as estimativas da Colliers, o rendimento ao cotista depois de dez anos pode superar os 16% ao ano.
É sempre bom lembrar, porém, que em qualquer investimento em renda variável não se garante retorno, e resultados passados não são garantia de retornos futuros. Mesmo a renda garantida tem seus riscos. Os interessados não devem deixar de ler o prospecto do investimento, em especial a seção de fatores de risco.
Fonte: Exame
