Os fundos de investimentos no Brasil são um dos melhores e mais seguros veículos do mundo. O grau de regulação dos fundos brasileiros sujeitos à Instrução 409 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) bate de longe o da maioria dos países, e a indústria de gestão no Brasil é muito madura, em parte porque os gestores ligados a bancos estão atentos à responsabilidade de quem vai estar no mercado hoje, amanhã e por muito tempo, atendendo milhões de pessoas.
Enquanto nos EUA é comum fundos só apresentarem o valor da cota mensalmente, no Brasil a disponibilização é diária. Aqui, a própria carteira dos fundos é divulgada todo mês pela CVM, e os cotistas podem se defender se alguma coisa não vai bem, chamando uma assembleia. Há também uma tremenda responsabilização do administrador dos fundos, que presta serviços de qualidade a preços muito competitivos. Isso tudo faz os fundos de investimentos sujeitos à Instrução 409 da CVM se destacarem, inclusive em relação às outras opções de investimento disponíveis no Brasil.
Entre essas opções estão os fundos de investimento imobiliários (FIIs), que se popularizaram quando a taxa de juros baixou em 2011-2012. Nem sempre é fácil entender os fundamentos econômicos dos FIIs, porque as características básicas de cada fundo não são apresentadas de maneira muito padronizada – ao contrário dos fundos 409, cuja divulgação de características e custos ficou ainda mais rigorosa com a recente Instrução 522 da CVM.
Uma maneira de evitar de, no caso de FIIs, acabar comparando alhos com bugalhos, nabos ou beterrabas, é analisar seus fundamentos de valor e rendimento ao longo de um ciclo econômico com aqueles de um título com risco de crédito, cujo principal, isto é, o recurso investido, seja indexado à inflação, e o rendimento seja dado por um cupom prefixado sobre esse principal ajustado.
O paralelo se baseia na hipótese de que o imóvel que lastreia o FII, e cujo preço de aquisição definiu o preço de lançamento do fundo, se valoriza com a inflação, enquanto o rendimento é dado pelos aluguéis, também corrigidos pela inflação. O risco de crédito se deve à possibilidade de parte do imóvel poder ficar sem alugar ou a inadimplência flutuar.
Como títulos de crédito, cotas de FIIs, que são listadas na Bovespa, também podem ser negociadas no mercado secundário, permitindo o mercado determinar seu valor.
Ao olhar especificamente para a relação entre o valor dos FIIs e a taxa de juros, um bom paralelo é com a NTN-B, que é um título público indexado à inflação. Quando os juros sobem, o cupom com taxa prefixada da NTN-B perde valor e o preço unitário da NTN-B (PU) diminui. Nos oito primeiros meses de 2013, com a subida dos juros longos, as NTN-B mais longas perderam até 20% do seu valor.
Um FII pode perder bem mais que uma NTN-B por causa do risco de crédito. Quando a economia desacelera, os aluguéis tendem a cair e a vacância subir, podendo afetar o rendimento e principal do FII. No caso de FIIs lastreados por shopping centers, as lojas vendem menos e algumas fecham. Em empreendimentos comerciais, a vacância pode subir se o senhorio preferir manter andares vazios a baixar seus aluguéis e contaminar aqueles dos andares alugados.
No Brasil, tradicionalmente se pensava que o aluguel valia 1% do preço do imóvel. Nos anos recentes, essa relação foi mudando para 0,5%, na medida em que a taxa de juros caiu. O preço do imóvel passou de aproximadamente 10 anos de aluguel para 20 anos de aluguel, tornando os FIIs mais caros. A recente subida dos juros reverteu essa dinâmica.
Em uma economia de mercado, a redução do preço dos imóveis transmitida ao valor do FII também reduz a construção de novos prédios, permitindo que o mercado caminhe para o equilíbrio.
O período de ajuste do mercado depende da dinâmica da taxa de juros, porque a expansão imobiliária em qualquer país é alimentada pelos juros baixos, que aumenta o valor descontado dos aluguéis, puxando o preço do imóvel e estimulando o construtor. Por isso é que quando os juros ficam baixos por muito tempo forma-se uma bolha, que ao estourar deixa um grande estoque de imóveis sem uso. Essa situação, como foi na Espanha, não é o quadro brasileiro. Aqui, o período de ajuste não deve ser excessivamente longo, especialmente se as políticas do governo facilitarem o crescimento do PIB e o controle da inflação, diminuindo o fardo sobre a política monetária.
Além desses aspectos cíclicos, os FII têm, em horizontes mais longos, componentes de renda variável, quando demografia e desenvolvimento urbano são bem relevantes.
Como em qualquer mercado, em geral é melhor comprar na baixa do que na alta, e a dificuldade é saber se os preços em queda no mercado secundário indicam que boa parte do ajuste já ocorreu. Essa é uma decisão que cada investidor tem que fazer por si. O gestor profissional vai efetuar essa decisão usando todos os recursos à sua disposição e contando com forte gestão de risco. Aí se inclui a análise e a diversificação entre FIIs, que não elimina o risco macroeconômico/juros, mas ajuda a reduzir o risco de crédito ligado a empreendimentos específicos.
Assim, um fundo de FIIs pode converter uma situação do imobiliário aparentemente adversa em uma oportunidade para o investidor individual pensar em um novo tipo de risco, se valendo da qualidade da gestão e da regulação no Brasil.
Fonte:Valor
