Síndico pode ser afastado do cargo em caso de irregularidades ou não prestação de contas
Para não passarem pelo processo, síndicos costumam renunciar antes da assembleia de destituição
Administrador pode ser afastado do cargo em caso de irregularidades. Não é só em Brasília que a palavra impeachment está em voga. Os condomínios também discutem o assunto, só que, no caso, o destituído é o síndico. O cargo não deixa de ser político e o ocupante precisa ter habilidade para manter a harmonia entre os moradores e contar com o apoio da maioria. A Câmara dos Deputados fica no chinelo.
— Além de problemas de despreparo na gestão do dinheiro, existem guerras políticas nos prédios. É uma mini-Brasília — compara Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário.
De acordo com uma pesquisa feita pelo Instituto Pró-Síndico, 47% dos condomínios estão insatisfeitos com os serviços prestados pelo síndico. No entanto, o administrador só deve ser tirado do cargo em casos extremos, quando houver fundamentos pertinentes. Dostoiévscki Vieira, presidente do instituto, diz que há falta de entendimentos dos condôminos sobre as funções e responsabilidades do síndico.
— É um pouco “modinha” as pessoas acharem que podem afastar o síndico quando bem entenderem. Não é assim. Ele passará por um processo de assembleia e não pode ter cerceado o direito de defesa. Os síndicos não podem se intimidar por pressões de grupos de insatisfeitos e, assim como na política, devem “governar” para a maioria — diz Vieira.
De omissão, passando por infrações e até corrupção, a situação ocorre geralmente em prédios grandes, onde o administrador ganha pró-labore ou é desobrigado a pagar o condomínio, afirma Ricardo Chalfin, diretor da Precisão Administradora.
— Há alguns que fazem chapa na época de eleição de síndico e o condomínio é mobilizado. No entanto, além da disputa política, conhecemos muitos casos de síndicos omissos e autoritários, que gastaram sem dar explicações aos condôminos ou ao Conselho Fiscal — explica Ricardo.
É o caso de um condomínio do Pechincha, em Jacarepaguá. Os moradores conseguiram quórum suficiente para convocar uma assembleia de destituição ainda este mês. A lista de irregularidades apontada pelos descontentes não é pequena. Eles acusam a atual síndica de infrações nas contratações dos funcionários, ausência de transparência na divulgação de documentos (como o extrato bancário do condomínio, por exemplo) e utilização de empresas próprias e de parentes para o fornecimento de produtos para o prédio. Além da tentativa de tirá-la do cargo, os moradores estão entrando com uma ação judicial.
— Ela quebrou o condomínio. Estamos devendo à prefeitura e à Receita Federal. Suas contas não foram aprovadas pela assembleia porque ela não dá explicações. Nosso fundo de reserva sumiu e o dinheiro de acordos fechados com os inadimplentes desapareceu, não entrou na conta do condomínio — relata um morador, que prefere não se identificar. O receio dos insatisfeitos é que a síndica se candidate novamente logo após a destituição. Segundo moradores, por barganhar descontos, facilidades e até empregos com uma parte dos moradores, pode ser que ela vença esta batalha.
No mercado há mais de 10 anos, a síndica profissional Geisa Kaufman já acompanhou algumas vezes casos de prédios que passaram por destituição de síndico e salienta: é um processo vexatório.
— Na maioria das vezes, o afastamento é causado por má gestão ou ausência de prestação de contas. Geralmente, o síndico até renuncia antes para não passar por este processo — conta.
Parece que a “abdicação voluntária” não acontecerá em um prédio da Zona Norte, que marcou para breve uma assembleia para o impeachment. De acordo com os condôminos, o administrador anda promovendo gastos fora do orçamento aprovado na assembleia. Com isso, o rombo no saldo devedor do condomínio só cresce.
— Chegou a este nível porque ele não atendeu aos nossos pedidos para conversa ou de apresentação de comprovantes, nem via administradora. Ele que manda, ele que faz. Não somos consultados em nada. Não acredito que ele tenha benefícios financeiros com isso, mas é orgulhoso e não procura ajuda. O caminho, infelizmente, é esse — acusa um morador. Por experiências anteriores ruins ou ausência de moradores que queiram assumir o cargo, o emprego de um síndico-profissional tem sido uma solução muito comum nos condomínios.
— Pela falta de tempo, os moradores procuram uma pessoa mais preparada para cuidar do prédio. Ainda mais aqueles condomínios-clubes que têm muitos blocos e uma infraestrutura enorme. Mas isto é muito singular e cada grupo deve encontrar a melhor forma de administrar o lugar onde vive — defende o vicepresidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), Leonardo Schneider.
O olho vivo dos condôminos deve ser o mesmo. Um prédio em Niterói passou por poucas e boas na mão de um síndico externo. Contratado pelo condomínio, ele zerou a verba disponível para obras, mas a edificação ainda ficou com pendências. Desconfiados, os moradores decidiram retirá-lo do cargo e nomear uma moradora para administrar o prédio.
— Dê sempre publicidade de suas realizações aos moradores, por meio de comunicados internos. Dentro do possível, solicite ao menos três orçamentos de empresas para cada demanda de contratação que for necessária e que seja sempre ético com os bons princípios e costumes que todos esperam daqueles que os representam — aconselha Renato Daniel Tichauer, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos).
Um dos principais objetivos da associação é obter o reconhecimento da profissão de síndicos, o que, segundo Renato, proporcionará um maior controle sobre aqueles que não agem conforme os princípios básicos de uma gestão. Principalmente com a criação de um código de ética.
COMUNICAÇÃO ACIMA DE TUDO
Já o gerente de negócios da administradora Apsa, Marcelo Eller, acredita que a comunicação deve ser o pilar da gestão do síndico.
— Se ele estiver mais próximo dos moradores, será mais fácil prever insatisfações. O síndico também tem que ser político — diz ele.
Há sete anos como síndico do prédio em que mora em Copacabana, o coreógrafo e jurado do Estandarte de Ouro Carlinhos de Jesus tem na amizade entre os moradores e a comunicação como o segredo para sua gestão longínqua.
— Estou administrando um bem em comum, então todos devem participar também. Se o prédio não é bem conduzido, é o nosso patrimônio que desvaloriza — disse ele, salientando que, com o tempo escasso, só consegue gerir o prédio com a ajuda do conselho fiscal e da mulher Rachel.
