É possível ganhar dinheiro investindo no mercado imobiliário. São investimentos conservadores que, em certas ocasiões, além da segurança, propiciam significativos ganhos de capital. O aluguel residencial é renda acessória, embora no período de janeiro de 2005 ao final de 2008 a locação nova tenha obtido desempenho excepcional, ao acumular alta de 59,6%. Representou rendimento três vezes maior do que a inflação acumulada no mesmo período: 18,8%. Entretanto, para a decisão de investimento, o que deve ser levado mesmo em consideração é a perspectiva de valorização anual do próprio imóvel. No citado período, subiu em média 20% ao ano.
Houve investidor afirmando que a tendência de alta decorreu apenas da recuperação dos valores que ficaram defasados após o ano 2000. De acordo com os índices apurados em pesquisa de preços, os aluguéis residenciais, no período 2001 a 2004, tiveram desempenho modesto, pois acumularam alta de 23,0%, inferior à inflação de 39,6%. Portanto, naquele período, os aluguéis residenciais ficaram 41,8% abaixo da inflação. Depois, com a queda dos juros, diante da oferta de imóveis deixar de atender à demanda aquecida, a tendência passou a ser do aumento dos novos aluguéis superar a inflação.
A tradição conservadora de velhos investidores, desde a época que, sem correção monetária, patrimônio imobiliário era visto como garantia contra a elevação da inflação, se mantém. Eles preferem não se arriscar em investimentos de alto risco, como na Bolsa de Valores, considerando que mercado de ações é coisa para especialistas. Optam por ser rentistas em locação imobiliária. Os apartamentos de dois quartos por serem mais fáceis de alugar são típicos de suas compras para investimento.
A partir de 25/01/10, entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato. Espera-se que cerca de três milhões de imóveis ingresse no mercado de locação brasileiro entre 2010 e 2011. A previsão é do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), com base em pesquisa realizada nas capitais brasileiras com 250 imobiliárias, 600 corretores independentes e empresários do setor.
O estudo aponta que, antes da mudança na Lei, muitos proprietários preferiam manter seu imóvel fechado a alugá-lo. Uma ação de despejo podia levar até dois anos, com prejuízo crescente. Nesses casos, além do aluguel, o locatário deixava de pagar IPTU e condomínio. Com a nova Lei, esse tempo se reduzirá para até quatro meses. Quando houver inadimplência, por exemplo, a nova lei prevê que o juiz tem de dar uma liminar de despejo em até 15 dias após o ingresso da ação pelo proprietário.
A Lei do Inquilinato era paternalista com o inquilino. Existia então temor pela lei de locação, afastando investidores. Em grande parte dos casos, o proprietário necessitava do recurso advindo do aluguel para seu próprio sustento.
A pesquisa da Cofeci mostra que 70% dos proprietários só tinham, no máximo, dois imóveis para locação. Não podiam correr risco de ter prejuízo. O perfil típico era composto por pessoas que investiram para ter renda de aluguel na aposentadoria. Com a redução dos riscos e a agilidade na ação de despejo, esses proprietários devem retornar ao mercado.
Historicamente, o valor mensal do aluguel correspondia até a 1% do valor de mercado do imóvel. Passou a valer entre 0,5% a 0,7% a.m., mas seria mais apropriado estimá-lo, em qualquer cálculo financeiro, com rendimento médio mensal de 0,4%. Essa média cai considerando o período que o imóvel costuma ficar desocupado por causa de mudança dos locatórios.
Acompanhar o movimento de preços e aluguéis de imóveis dá conhecimento financeiro e sociológico. Por exemplo, no caso do Rio de Janeiro, ver CEPAI do SECOVI-Rio:
Fonte: Centro de Pesquisa e Análise da Informação do SECOVI Rio (Cepai)
