Vivemos um momento de prosperidade no setor imobiliário. Há uma combinação de fatores que criou oportunidades de acesso a diferentes camadas da população para a compra e financiamento do imóvel. Podemos destacar:
1) Queda das taxas de juros para patamares baixos dados os padrões brasileiros
2) Segurança jurídica com a alienação fiduciária
3) Alongamento de prazos
4) Maior participação das instituições financeiras na concessão de crédito
5) Déficit habitacional de cerca de 5,7 milhões de residências
6) Distribuição demográfica brasileira de perfil jovem
7) Aumento da renda e taxas de desemprego nas mínimas históricas
8) Programa do governo federal “Minha Casa, Minha Vida”
Percebe-se um aumento da procura por crédito imobiliário na compra do imóvel como alternativa ao aluguel, para a melhoria da qualidade da moradia, na busca por espaços mais adequados devido ao crescimento das famílias e, até mesmo, como forma de investimento alternativo e renda complementar.
Quando se olha o potencial de crescimento dessa modalidade de crédito no Brasil, que equivale hoje a apenas cerca de 4% do PIB, e a comparamos com outras economias, vemos também um cenário muito favorável. Porém, fica claro que o caminho que nos trouxe até aqui não será aquele que nos levará adiante.
Segundo estimativas, com o modelo atual de direcionamento de 65% dos recursos da poupança para o setor (regra de exigibilidade disponível hoje), e assumindo alguns cenários, o formato apresentado se esgotaria ao final de 2013.
Certamente, para um setor tão importante da economia, não poderemos esperar até lá para tomarmos decisões. É necessário trabalharmos agora em iniciativas que tragam alternativas ao modelo atual.
A securitização de recebíveis imobiliários certamente será fundamental e teremos que fomentá-la, já que o próprio direcionamento obrigatório de recursos não incentiva os bancos a securitizarem suas carteiras.
As empresas do setor deverão buscar também outras alternativas de financiamento, com recursos provenientes do mercado de capitais e da securitização de seus recebíveis.
O desenvolvimento do mercado secundário desses títulos também é muito importante para prover liquidez aos ativos. O setor financeiro deverá se antecipar no processo de crédito e passar a financiar o cliente antes da conclusão dos empreendimentos.
Vale mencionar que a principal diferença entre o mercado brasileiro e o de países que tiveram problemas sérios durante a recente crise financeira é que os bancos daqui, adotando políticas conservadoras de crédito e mantendo os ativos em carteira para cumprimento da exigibilidade, possuem ativos saudáveis, diferente de outros modelos em que se preocupavam apenas em originar para vender.
Contudo, teremos também que buscar o equilíbrio entre os indexadores e prazos ao longo de toda a cadeia, pois hoje existem descasamentos estruturais. O funding do setor (poupança), por exemplo, o FGTS e os ativos securitizáveis (carteira de crédito imobiliário) são em sua maioria indexados à TR, enquanto a demanda dos investidores, muitos deles fundos de pensão, é por ativos indexados à inflação, pela própria natureza dos seus passivos, deixando mais complexa a operacionalização e o encontro da oferta de papéis com a demanda dos investidores.
Precisaremos pensar em um modelo de transição da poupança e sua remuneração, nas questões tributárias, nas alternativas de funding de longo prazo, como por exemplo os bônus cobertos (covered bonds) já usuais em mercados maduros, na padronização de contratos na concentração das matrículas etc.
Se quisermos pavimentar de maneira consistente e sustentável o futuro de um mercado que tem tudo para continuar a ser um dos motores do crescimento da economia e da realização pessoal de muitos brasileiros, temos um grande desafio, que demandará vontade e capacidade de execução de todos os envolvidos.
José Roberto Machado é diretor de crédito imobiliário do Banco Santander
Fonte: valor
