Dependendo do ponto de vista, o mercado imobiliário do Brasil caminha para um período prolongado de crescimento estável, ou é uma bolha que está sendo inflada rapidamente e está pronta para estourar. Tome por exemplo Luiz Eduardo Pereira, tesoureiro de uma multinacional em São Paulo. Assim como muitos brasileiros moderadamente abastados, Pereira (nome fictício) entrou na especulação imobiliária por acidente.
Três anos atrás ele comprou um novo apartamento de 200 metros quadrados para ele e a família em um bairro nobre de São Paulo por R$ 700.000. Adquiriu o apartamento “na planta” – antes do início das obras – e deve receber as chaves este mês. Há só um porém: o apartamento agora vale R$ 1,4 milhão (US$ 789.000). “Isso deixa você tentado”, afirma ele. “A vontade é vender o apartamento e alugar um outro.” Mas em vez de vender a casa da família, ele fez um segundo investimento.
“Sempre que as pessoas se reúnem em um bar, é sobre isso que elas conversam. Virou uma febre”, diz. Pereira e alguns amigos investiram em um prédio de escritórios no estágio de “pré-lançamento”, quando os incorporadores garantem o capital inicial antes de exibir o projeto para o mercado. Pereira aplicou nele R$ 600.000 em maio de 2009, pagando R$ 6.300 pelo metro quadrado. “Meu objetivo era chegar aos R$ 11.000 o metro quadrado depois de três anos”, explica ele – meta que ele superou em 14 meses. “Minha opinião é de que obviamente se trata de uma bolha. Só não vendi ainda porque os bancos continuam emprestando e as pessoas continuam comprando. Assim que o crédito começar a secar, pulo fora.”
Luiz Paulo Pompéia, da Embraesp, consultoria de São Paulo especializada no mercado imobiliário, concorda. “O mercado está muito aquecido. Os compradores estão eufóricos e os incorporadores estão aproveitando isso.” Ele diz que muitos investidores, incluindo estrangeiros, estão hoje comprando imóveis, apostando que os preços continuarão subindo. “Não sabemos se será mesmo o caso”, afirma ele.
Mas, embora muitos acreditem que os preços dos imóveis de alto padrão no Brasil atingirão um pico em breve, pouquíssimos preveem um colapso parecido com o ocorrido na crise subprime nos Estados Unidos. Isso porque os brasileiros se arriscam muito mais com suas propriedades do que nos países mais desenvolvidos, conforme explica Wilson Amaral, presidente da Gafisa, uma das maiores construtoras do Brasil.
“Quando as pessoas compram na planta, elas nos dão 6% em três meses a título de adiantamento. A partir daí, elas pagam prestações mensais à Gafisa durante a construção, de modo que, quando elas recebem o imóvel, dois anos e meio depois, elas terão pago de 25% a 30% do custo final.” Depois, os compradores recorrem a bancos por uma hipoteca, que normalmente cobra juros anuais de 12%. Como o imóvel é a garantia de um empréstimo de 70% a 75% de seu valor, os preços teriam que cair muito antes dos compradores serem pegos na armadilha do “patrimônio negativo”.
Portanto, embora os especuladores não estejam colhendo os grandes sucessos esperados, é improvável que venham a desencadear um colapso do mercado. Isso se aplica ainda mais à ponta mais baixa do mercado, onde está o volume real e para onde as construtoras brasileiras, inicialmente concentradas nos imóveis de alto padrão, estão voltando cada vez mais suas atenções. Nesse segmento, a história é de uma demanda enorme, que incorporadores e bancos terão dificuldade para atender.
Amaral diz que o Brasil precisa construir 1,6 milhão de moradias todos os anos para atender as famílias que estão entrando no mercado, sem resolver o déficit estimado de moradias do país, de 5 milhões de unidades. “Se o Brasil continuar crescendo de 5,5% a 6% ao ano, com os salários aumentando mais que a inflação, jovens entrando no mercado de trabalho, mais empregos formais [do que informais] sendo criados, a demanda continuará crescendo nos níveis atuais pelos próximos 20 anos.”
Os bancos relutam em emprestar aos compradores de imóveis e os financiamentos imobiliários respondem por apenas 4% do PIB brasileiro -número muito baixo pelos padrões internacionais, mas duas vezes maior que o de três anos atrás.
Fonte: Valor
