Quem se animou diante da alta de 7,82% do IGP-M em 2012 com a possibilidade de lucrar com aluguéis deve contar a empolgação, dizem os especialistas. Isso porque, apesar do índice mais alto de reajuste para os contratos que vencem em janeiro, o histórico mostra que os aluguéis residenciais enfrentam um dos períodos de retornos mais baixos dos últimos anos, já que os preços dos imóveis subiram muito e, aparentemente, os valores de locação não acompanharam a proporção, na média.
O índice Fipe/Zap, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo em conjunto com o portal imobiliário Zap, mostra que o “yield”, ou seja, o retorno mensal do aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel, está no menor nível da série histórica do levantamento, iniciada em 2008. E a tendência é de continuar em queda. De acordo com a medição, em novembro de 2012, a taxa média em São Paulo estava em 0,49% ao mês. No Rio de Janeiro, a rentabilidade é ainda menor: 0,39%.
E se for considerado o yield líquido – com desconto do imposto de renda que incide sobre ganhos de aluguel -, o rendimento médio com locação na maioria dos bairros das capitais paulista e fluminense não compensa sequer a inflação. No ano passado, o IGP-M, índice mais usado nos contratos imobiliários, fechou em 7,8%, enquanto o IPCA, indicador oficial do governo, deve ficar em torno de 5,69%, segundo estimativas do mercado divulgadas pelo Banco Central no último boletim Focus.
Com yield líquido mensal de 0,35%, se considerarmos a alíquota máxima do IR, de 27,5%, um apartamento no bairro de Pinheiros, em São Paulo, geraria um retorno com aluguel de 4,2% no ano. Mesmo imaginando o menor desconto possível do imposto, de 7,5%, a locação traria um ganho de 5,28%, ou seja, menor que a estimativa para o IPCA em 2013 divulgada no último boletim Focus, de 5,49%.
No Rio de Janeiro, os retornos se mantêm em patamar abaixo da capital paulista, ainda que de maneira discreta. O rendimento médio nas duas capitais perde até da conservadora poupança, que proporciona hoje um ganho de 0,50% ao mês, isento de IR.
De acordo com o professor da Faculdade de Administração e Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), Samy Dana, a baixa taxa de retorno do aluguel reflete a forte valorização das propriedades ocorrida nos últimos anos. “É o cenário de um mercado que subiu mais do que deveria. Está na época de revisar os preços.”
Na avaliação do especialista, para “começar a fazer sentido”, o aluguel deveria proporcionar um yield a partir de 0,6% ao mês. Desse modo, quem pensa hoje em comprar um imóvel para alugar teria de conseguir um desconto de, pelo menos, 18% sobre o valor de mercado. “Para mim, esse é o espaço para uma possível queda de preços dos imóveis.”
A valorização exuberante dos imóveis desde 2007 tem despertado a atenção de investidores, especialmente após a taxa básica de juros (Selic) ter atingido as mínimas históricas em 2012. O índice Fipe/Zap mostra uma valorização média de 159%, de janeiro de 2008 a novembro de 2012, das casas, apartamentos e espaços comerciais em São Paulo. No Rio, a alta no mesmo período ficou em 194%. Já o valor das locações subiu 81,5% na capital paulista e 115%, na fluminense. Essa diferença em relação aos preços de venda derrubou as taxas de retorno dos aluguéis.
O coordenador do índice Fipe/Zap, Eduardo Zylberstajn, considera natural a diminuição do yield nos últimos anos. “Além da queda da taxa de juros, o valor para venda vem crescendo mais que o da locação”, explica. Na visão do especialista, embora baixas, as taxas não devem mudar de patamar. “O aluguel está em um relativo equilíbrio e não acredito em mudanças nos próximos meses.”
Para o coordenador do programa Investimentos Imobiliários da FGV, Mauro Miranda, as perspectivas para o curto e médio prazos não são atrativas a quem se sentiu tentado a entrar agora no segmento de locação de imóveis residenciais. “A curva do aluguel não é tão elástica quanto a da compra e venda e está atrelada à capacidade de pagamento das pessoas”. Por isso, avalia, o retorno deve se manter próximo a 0,50% ao mês, mesmo com demanda aquecida.
Além de o orçamento familiar limitar o espaço para reajuste, a disponibilidade de imóveis para alugar começa a aumentar e, com isso, a reverter o quadro de escassez ocorrido no auge da demanda por compra financiada, há dois anos. Dados da imobiliária paulistana Lello mostram que a oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação na cidade de São Paulo cresceu 28% em 2012 em relação ao ano anterior.
Segundo a diretora Comercial da Lello, Roseli Hernandez, a oferta de novos imóveis para alugar tende a manter um crescimento de 20% a 30% em 2013. A especialista explica que o segmento ganha impulso devido a um cenário em que muitas construtoras começam a entregar empreendimentos lançados dois ou três anos atrás.
A demanda, no entanto, continua grande. Nos cálculos da diretora da Lello, para cada imóvel captado há, em média, cinco interessados para alugá-lo. Com a procura nesse nível, Roseli acredita que o valor do aluguel deve se manter estável, mas com tendência de alta – em ritmo mais próximo ao da inflação.
Pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) reforça este quadro. O levantamento mensal mostra que os reajustes muito acima da inflação podem estar com os dias contados. De dezembro de 2011 a novembro de 2012, a valorização do aluguel médio caiu para menos da metade, de 18,5%, em 12 meses, para 8,6%. “O ano de 2012 foi de adequação dos preços e condições de mercado. Os novos aluguéis devem acompanhar a inflação”, diz Mark Turnbull, vice-presidente de gestão e locação do sindicato.
A desaceleração dos preços de locação fica patente na mediação da Fipe/Zap, que mostra uma variação positiva de apenas 0,1% em dezembro na capital paulista em relação ao mês anterior. Apesar de ter fechado 2012 com alta de 10% em São Paulo e 11% no Rio, a velocidade do aumento diminuiu e ficou próxima de índices como IPCA e IGP-M. Este seria o ritmo esperado pelo mercado, já que os contratos de aluguel preveem reajustes conforme a oscilação dos indicadores.
Fonte:Valor
