RIO – “Otimismo cauteloso”: é como Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-Rio e da Brasil Brokers no estado, define o momento do mercado imobiliário carioca, que vê a retomada dos empreendimentos. Em janeiro e fevereiro, os lançamentos na carteira da imobiliária dele cresceram 135% na comparação com o primeiro bimestre de 2017, com estimativa de R$ 242 milhões em vendas.
– É um início de ano com mais confiança do lado das incorporadoras, que começam a botar lançamentos no mercado fora do segmento Minha Casa Minha Vida, que seguiu bem mesmo durante a recessão. Já há previsão de mais lançamentos este ano. E isso é uma sinalização positiva – diz Hermolin.
– Nas áreas em que o estoque (de imóveis novos para venda) está se reequilibrando, os lançamentos estão aparecendo. E nessas regiões o cenário já é positivo – avalia Pedro Seixas Corrêa, professor da FGV e especialista no mercado imobiliário.
Para Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, a indicação é favorável, mas ainda não é a retomada de fato.
– O mercado imobiliário precisa começar de novo, chamar os investidores, reposicionar preços. A renda está no caminho de volta. Temos as taxas de juros mais baixas da história. A do crédito imobiliário também vai cair – lista ele, alertando para os desafios de um ano de indefinição política e eleições.
A Patrimóvel, porém, já participou de três lançamentos este ano, com resultados positivos:
– Fizemos o Stories, em Jacarepaguá, e o Reserva do Conde, na Tijuca, com 30% de vendas em cada, além do projeto da Piimo, no Flamengo, com quase 70%. Isso não acontecia no início do ano passado.
Para voltar à ativa em um mercado no qual o preço do metro quadrado encolheu e em meio à crise na segurança pública – que faz as pessoas evitarem casas ou prédios mais expostos até em áreas nobres, como a Gávea -, construtoras estão revisando seus modelos.
– Antes, o chamariz era a farta oferta de lazer. Agora, passou a ser custo acessível e segurança – diz Leonardo Schneider, do Secovi-Rio.
A RJZ Cyrela planeja lançar três projetos em 2018:
– Avaliamos três lançamentos: um retrofit num prédio do Flamengo, no Morro da Viúva, e dois novos em Laranjeiras e Tijuca – diz Rogério Jonas Zylbersztajn, vice-presidente da Cyrela.
PEQUENAS E MÉDIAS: CENÁRIO BOM
A Tegra, que não fez lançamentos no ano passado, tirou o Stories da gaveta. O projeto de 288 unidades de dois e três quartos para famílias de classe média foi desenhado seguindo pesquisas de demanda:
– Vimos a janela de oportunidade em Jacarepaguá. Pesquisamos o perfil da região para ter o custo mais justo possível em construção e um valor que coubesse no bolso do consumidor. Oferecemos segurança, lazer e taxa de condomínio reduzida. Quem quiser continuar no mercado terá de se adaptar – opina Marco Adnet, da Tegra, que prevê lançamento similar para setembro, no Méier.
A analista de sistemas Isadora Lemos comprou um apartamento do Stories na planta. Antiga moradora de Copacabana, optou pelo empreendimento devido à proximidade do seu trabalho, na Barra, e de onde vive hoje com o namorado, no Pechincha:
– Levei em conta a opção por um condomínio devido à violência, já que oferece recursos como vigilância e porteiros. E o prédio tem sistemas que geram desconto no condomínio.
Outra mudança é o maior número de projetos tocados por pequenas e médias construtoras do Rio. É que as grandes focam em escala, em empreendimentos acima de R$ 80 milhões em estimativa de vendas. As miúdas partem de R$ 20 milhões.
– Pequenas e médias construtoras têm o negócio na mão, não ficaram alavancadas como as grandes. Tivemos lançamentos em todos os anos da recessão. E faremos outro este ano – explica Sanderson Fernandes, à frente da Avanço.
O mercado imobiliário do Rio defende que a oferta de unidades residenciais menores – como opção de moradia individual – poderia estimular a demanda e as vendas no setor. Há quatro projetos de lei em tramitação da Câmara Municipal com o objetivo de revisar as legislações na área de urbanismo e habitação. Juntos, eles propõem a simplificação dos processos de licenciamento e edificações, além do estabelecimento de novos parâmetros para construção na cidade.
– Há uma grande demanda por pequenas unidades residenciais no Rio, mas elas só podem ser construídas em regiões restritas, como no Centro. Mas é um mercado imenso de estudantes, jovens profissionais, recém-casados, idosos. Imóveis menores teriam preço mais acessível e impulsionariam o mercado. Isso puxou a retomada de vendas em São Paulo – defende Rubem Vasconcelos, da Patrimóvel.
EXIGÊNCIA DE VAGA DE GARAGEM
Atualmente, há uma diversidade de tamanhos mínimos de unidades residenciais, dependendo da área do Rio em que estão localizadas. Em Ipanema e Leblon, na Zona Sul, o limite é de 60 metros quadrados (m²) de área útil, ou seja, sem contar paredes e varandas.
A proposta é que a metragem mínima seja reduzida a uma média de 42m² por empreendimento, em área útil seria ainda menos, perto de 37m². A ideia é que, ao usar a média, se estimule projetos com unidades de tamanhos diferentes, como de 20m² e de 65m², por exemplo. O novo parâmetro se aplicaria a projetos em toda a cidade, com exceção das construções de interesse social, que têm regras específicas.
– São limitações elitistas e que prejudicam quem tem menos recursos ou é de baixa renda. E vão empurrando as pessoas para as comunidades, que movimentam cifras exorbitantes em um mercado de imóveis paralelo – pondera o arquiteto Afonso Kuenerz, representante da Ademi-RJ nas discussões para elaboração do projeto apresentado pela Secretaria municipal de Urbanismo à Câmara do Rio.
Outra mudança que pode ser aprovada é o fim da exigência de vaga de garagem por unidade construída, reduzindo o custo do imóvel.
– A tendência é ter cada vez mais parâmetros sendo regulados e definidos pelo mercado, de acordo com a demanda – destaca Pedro Seixas Corrêa, professor dos MBAs da FGV.
Fonte: O Globo
